Зоны затопления и подтопления: с 4 августа 2026 года строить в них нельзя

С 4 августа 2026 года в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства. Прежде запрет касался только объектов, не обеспеченных инженерной защитой: построил дамбу или поднял площадку — и строить было можно. Теперь исключение оставлено лишь для самих сооружений инженерной защиты.

Это одна из двадцати пяти зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), и о том, почему такой зоны может не оказаться в градостроительном плане земельного участка, мы писали в статье о рисках для застройщика. Здесь — про зоны затопления отдельно: они выделяются и строгостью запрета, и тем, как быстро по ним меняется законодательство.

Что именно запрещено

Изменения внёс Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ. В части 3 статьи 67.1 Водного кодекса теперь запрещены:

• строительство объектов капитального строительства — «за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод» (п. 1);
• освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства — кроме всё той же инженерной защиты (п. 5, новый).

Было и стало:

Запрет действует со дня опубликования закона. Отдельно, с 1 января 2027 года, вступает в силу изменение статьи 24 Водного кодекса — о методике определения вреда от негативного воздействия вод.

Как узнать, попадает ли участок в зону

Зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН (ч. 24 ст. 106 Земельного кодекса, п. 5 Положения о зонах затопления, подтопления). Поэтому проверять нужно так:

1. Выписка из ЕГРН по участку и кадастровый план территории — главный источник.
2. Градостроительный план земельного участка, пункт о границах ЗОУИТ (п. 10 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ). ⚠ Но ГПЗУ собирается из ЕГРН и информационных систем, а значит повторяет их пробелы; к тому же его информацию используют три года со дня выдачи.
3. Инженерные изыскания. Границы зон затопления и водоохранных зон выделяют инженерно-гидрометеорологические изыскания (п. 7.1.3 и 7.2.5 СП 47.13330.2016), а инженерно-экологические показывают зоны затопления и подтопления на карте экологических ограничений (приложение А СП 502.1325800.2021).

Границы зон на местности не обозначаются — это прямо сказано в пункте 18(1) Положения. Увидеть зону, приехав на участок, нельзя: только по сведениям и расчётам.

Ещё одна особенность: зона подтопления устанавливается полосой параллельно границе зоны затопления, на расстоянии 50 метров от неё для рек, ручьёв, озёр и водохранилищ (приложение к Положению в редакции постановления Правительства от 24.05.2024 № 670).

Если разрешение на строительство уже получено

Работает правило пункта 2 статьи 107 Земельного кодекса: со дня установления или изменения зоны и до дня ввода объекта в эксплуатацию допускается использование участка для строительства на основании разрешения, выданного до дня установления или изменения зоны. То же — если разрешение не требуется, а строительство начато раньше.

Эту позицию подтвердил Минстрой в письме от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08: для объектов, строительство которых начато до вступления в силу 301-ФЗ, при вводе в эксплуатацию следует исходить из обеспеченности объекта инженерной защитой, а расположение стройки в границах зоны при наличии выданного разрешения не является основанием прекратить разрешение или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Отдельно министерство оговорило дома, которые строятся с привлечением средств дольщиков по 214-ФЗ.

⚠ Где эта защита не работает. Правило говорит о зоне, установленной после выдачи разрешения. Если зона уже существовала, а разрешение выдали позже — сослаться на пункт 2 статьи 107 не выйдет. И письмо министерства — это позиция ведомства, а не норма права.

Как снять зону с территории

Здесь главное, что стоит знать застройщику: зона — не приговор навсегда. Положение о зонах затопления, подтопления (постановление Правительства от 18.04.2014 № 360 в редакции постановления от 24.05.2024 № 670) устроено так:

• зоны устанавливаются и изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты (п. 2);
• существование зоны может быть прекращено по двум основаниям: «обеспечение территории инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса» и прекращение существования водных объектов (п. 20);
• решение об установлении, изменении или прекращении принимают Росводресурсы (их территориальные органы) по предложению исполнительного органа субъекта Российской Федерации; на решение отведено 30 календарных дней со дня получения предложений (п. 3);
• зона прекращает существование со дня исключения сведений о ней из ЕГРН (п. 5).

Инженерная защита — это водоограждающие дамбы, берегоукрепление и другие сооружения, а также средства защиты: искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты (ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ). Ведут её органы власти по месту расположения территории, а в границах предоставленного земельного участка — его правообладатель.

⚠ Порядок описан для территории, а не для отдельного участка, и запускает его регион, а не застройщик. Насколько он применим к одной площадке внутри большой зоны — вопрос практики, а не текста нормы.

Почему запрет ужесточили

За последние годы наводнения перестали быть редкостью, а инженерная защита не раз оказывалась ненадёжной. Вот события, о которых объявляли режимы чрезвычайной ситуации.

Для сравнения: ЧС федерального характера объявляют, когда пострадавших свыше 500 человек либо ущерб превышает 1,2 млрд рублей. А по оперативным данным МЧС за 2013–2020 годы в России зафиксировано 5 050 затоплений, подтоплено 54 084 жилых дома и 165 840 приусадебных участков — то есть речь не о редких катастрофах, а о постоянном явлении.

Причины прорыва дамбы в Орске Ростехнадзор назвал в ноябре 2025 года: неверные проектные решения, включая определение расхода реки Урал в период половодья; нарушения при строительстве дамб; неточности прогноза половодья; ненадлежащая подготовка водохранилища к приёму паводковых вод; несоблюдение требований при эксплуатации гидротехнических сооружений.

Как запрет попал в закон. Законопроект, ставший 301-ФЗ, внесли сенаторы в августе 2025 года, и посвящён он был другому — тому, кто именно ведёт инженерную защиту территорий. В мае 2026 года появилось поручение Президента «исключить возможность освоения зон затопления, подтопления до обеспечения инженерной и иной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод». Запрет на строительство вошёл в законопроект ко второму чтению, а 21 июля 2026 года закон был принят.

Чем это обернулось для застройщиков

Запрет заметно сузил законные места размещения объектов: участки у рек, в поймах и рядом с водохранилищами выбывают из оборота до тех пор, пока территория не будет защищена. Минстрой в письме от 02.09.2026 сам признаёт, что необоснованные ограничения «влекут за собой нарушение сроков исполнения обязательств перед гражданами — участниками строительства, существенные финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов».

Не исключено, что законодательство по этой теме будет меняться и дальше — возможно, в сторону уточнений и послаблений для отдельных объектов при надлежащей защите. Это наша оценка, а не чьё-то обещание: следить стоит и за изменениями Водного кодекса, и за практикой прекращения зон по пункту 20 Положения.

Что делать сейчас

1. До покупки участка — запросить сведения ЕГРН о зонах. Зона затопления не видна на местности и может не быть отражена в старом ГПЗУ.
2. До проектирования — заложить в задание на инженерные изыскания определение границ зон затопления и подтопления с координатами, а не только общие экологические ограничения.
3. Если участок в зоне — оценить два пути: инженерная защита территории с последующим прекращением зоны (через регион и Росводресурсы) либо изменение места размещения объекта.
4. Если разрешение уже получено — зафиксировать даты: когда установлена зона и когда выдано разрешение. От их порядка зависит, работает ли пункт 2 статьи 107 Земельного кодекса.
5. Если объект строится по 214-ФЗ — учесть позицию Минстроя из письма от 02.09.2026 при переписке с органами, выдающими разрешения.

Проще проверить заранее

Проще проверить наличие на земельном участке всех видов зон, чем подвергать риску саму возможность строительства объекта или даже получить решение о сносе уже построенного объекта из-за его размещения в зонах, которые не приведены в ГПЗУ.

Если у вас возникают вопросы, можете их задать, нажав на кнопку «Задать вопрос» на страницах нашего сайта, — наши эксперты предоставят ответы.

⛔ Чего эта заметка не делает

Не заменяет проектное решение и не является юридическим заключением. Это разбор общего порядка; конкретный участок разбирается по конкретным документам.

Нормы и источники

По состоянию на 22.09.2026:

• Водный кодекс РФ — ст. 67.1 (ч. 2, п. 1 и 5 ч. 3, ч. 4) в редакции Федерального закона от 04.08.2026 № 301-ФЗ; ст. 24.
• Земельный кодекс РФ — п. 17 ст. 105; ч. 24 ст. 106; п. 1 и 2 ст. 107.
• Градостроительный кодекс РФ — п. 9 и 10 ч. 3, ч. 10 ст. 57.3.
• Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» — Положение в редакции постановления Правительства РФ от 24.05.2024 № 670 (п. 2, 3, 5, 18(1), 19, 20 и приложение).
• Письмо Минстроя России от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08.
• СП 47.13330.2016 — п. 7.1.3, 7.2.5; СП 502.1325800.2021 — приложение А.
• Сведения о наводнениях: перечень случаев ЧС федерального характера (РИА Новости, 15.09.2022); сообщения о наводнениях 2020–2026 годов; оперативные данные МЧС России за 2013–2020 годы; сообщение Ростехнадзора о причинах прорыва дамбы в Орске (ноябрь 2025).