Риски для застройщика: градостроительный план земельного участка не всегда содержит полный перечень зон с особыми условиями использования территорий
Исходно-разрешительная документация · 21.09.2026
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — главный исходный документ для проектирования. По нему готовят проект, проверяют его в экспертизе, выдают разрешение на строительство и принимают построенный объект. Но полноту сведений о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) ГПЗУ не гарантирует: зона может действовать по закону и при этом не попасть в ГПЗУ.
Где на пути объекта нужен ГПЗУ
| этап | что говорит закон |
|---|---|
| Проектирование | проектную документацию готовят на основании задания застройщика, результатов инженерных изысканий и информации, указанной в ГПЗУ (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ) |
| Экспертиза | проектную документацию оценивают на соответствие требованиям, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, если с неё прошло не более полутора лет (ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ), а также на соответствие результатам инженерных изысканий (ч. 5 ст. 49) |
| Разрешение на строительство | прикладывают ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до подачи, результаты изысканий и схему планировочной организации участка, выполненную по информации ГПЗУ (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Проверяют соответствие требованиям на дату выдачи ГПЗУ и допустимость размещения объекта с учётом «ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством» (п. 2 ч. 11 ст. 51) |
| Ввод в эксплуатацию | объект проверяют на соответствие требованиям на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения разрешения на строительство (ч. 5 и 6 ст. 55 ГрК РФ) |
| Регистрация прав | ГПЗУ не нужен. Регистратор сверяет технический план с разрешением на ввод, а соответствие объекта «установленным применительно к данному земельному участку ограничениям прав на землю» не проверяет (ч. 13–15 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ) |
На практике почти на всех этих этапах об ограничениях судят только по ГПЗУ. Между тем закон на трёх этапах из пяти ставит рядом с ГПЗУ результаты инженерных изысканий, а при выдаче разрешения на строительство прямо требует учитывать ограничения по законодательству, а не только по ГПЗУ. После ввода объекта в эксплуатацию его соответствие ограничениям уже никто не проверяет: пропущенная зона обнаруживается, как правило, иском.
Где искать наиболее полный перечень зон
Наиболее полный перечень ЗОУИТ должен содержаться в техническом отчёте по инженерно-экологическим изысканиям. СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ» требует, чтобы:
- результаты изысканий были достаточными для определения зон с особым режимом природопользования (экологических ограничений) (п. 4.2);
- сведения о таких зонах, полученные из официальных источников, приводились с их расположением: ведомостью с координатами поворотных точек и топографической картой с контурами зон (п. 5.6.4);
- зоны были показаны на карте экологических ограничений природопользования (приложение А).
На карте экологических ограничений СП 502 прямо называет 12 из 25 видов зон (они отмечены в таблице ниже), а кроме них — «другие зоны экологических ограничений, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации». Зоны затопления и водоохранные зоны выделяются также по результатам инженерно-гидрометеорологических изысканий (п. 7.1.3 СП 47.13330.2016).
Остальные зоны — охранные зоны сетей, дорог и линий связи, зоны охраняемых и военных объектов — в карте экологических ограничений прямо не названы. Сведения о них стоит отдельно указать в задании на изыскания, запросить у владельцев сетей и проверить по топографической съёмке и на местности.
Какие бывают зоны
Перечень ЗОУИТ закрытый — он установлен статьёй 105 Земельного кодекса РФ. Сейчас в нём 25 видов: пункты 21, 22 и 27 исключены Федеральным законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ.
| п. ст. 105 ЗК РФ | вид зоны | на карте экологических ограничений по СП 502 |
|---|---|---|
| 1 | зоны охраны объектов культурного наследия | да |
| 2 | защитная зона объекта культурного наследия | да |
| 3 | охранная зона объектов электроэнергетики | — |
| 4 | охранная зона железных дорог | — |
| 5 | придорожные полосы автомобильных дорог | — |
| 6 | охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов и др.) | — |
| 7 | охранная зона линий и сооружений связи | — |
| 8 | приаэродромная территория | да |
| 9 | зона охраняемого объекта | — |
| 10 | зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны | — |
| 11 | охранная зона особо охраняемой природной территории | да |
| 12 | охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды | — |
| 13 | водоохранная зона | да |
| 14 | прибрежная защитная полоса | да |
| 15 | округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов | да |
| 16 | зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения | да |
| 17 | зоны затопления и подтопления | да |
| 18 | санитарно-защитная зона | да |
| 19 | зона ограничений передающего радиотехнического объекта | — |
| 20 | охранная зона геодезических, нивелирных и гравиметрических пунктов | — |
| 23 | рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал | да |
| 24 | рыбохозяйственная заповедная зона | да |
| 25 | зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов | — |
| 26 | охранная зона гидроэнергетического объекта | — |
| 28 | охранная зона тепловых сетей | — |
⚑ Зоны затопления и подтопления. Это не единственный вид ЗОУИТ, в границах которого запрещено строительство объектов капитального строительства, но по нему законодательство изменилось совсем недавно. С 4 августа 2026 года (Федеральный закон № 301-ФЗ) в границах зон затопления, подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты (п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ); прежде запрет касался только объектов, не обеспеченных инженерной защитой. Подробно — в отдельной статье «Можно ли строить в зоне подтопления после 4 августа 2026?».
Почему зоны может не оказаться в ГПЗУ
ГПЗУ составляют по документам территориального планирования и градостроительного зонирования и по сведениям ЕГРН, ФГИС ТП и ГИСОГД (ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ). Он должен содержать информацию об ограничениях использования участка и о границах зон, если участок в них расположен (п. 9 и 10 ч. 3 ст. 57.3).
К сожалению, на данный момент пока не все существующие ЗОУИТ присутствуют в государственных реестрах, которые служат основой для разработки ГПЗУ. Закон это допускает.
По общему правилу зоны, «в том числе возникающие в силу закона», считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН (ч. 24 ст. 106 ЗК РФ). Но действует переходное правило (ч. 8 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ в редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 496-ФЗ): до 1 января 2033 года зоны считаются установленными и при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если они установлены до 1 января 2031 года одним из способов:
- решением органа государственной власти или местного самоуправления;
- согласованием границ зоны уполномоченным органом;
- нормативным правовым актом, который устанавливает зоны в определённых им границах;
- решением суда.
А если так предусматривало законодательство на день установления, зона считается установленной при условии, что описание её границ утверждено или границы обозначены на местности (ч. 9 ст. 26 № 342-ФЗ).
Отсюда первый путь, которым зона выпадает из ГПЗУ: она действует, но в ЕГРН её нет. Второй путь — время: информацию ГПЗУ можно использовать три года со дня выдачи (ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ), а новая зона может быть установлена уже после выдачи плана.
Чем это грозит застройщику
- Переработка проекта. Если зону выявили изыскания или экспертиза, проектные решения придётся приводить в соответствие с её ограничениями — иногда вплоть до изменения места размещения объекта.
- Разрешение на строительство. Орган, выдающий разрешение, проверяет допустимость размещения объекта с учётом ограничений по законодательству, а не только по ГПЗУ (п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).
- Иск после ввода. Постройка, возведённая с нарушением ограничений использования участка, может быть признана самовольной. Исключение — второй абзац п. 1 ст. 222 ГК РФ: не является самовольной постройкой объект, возведённый с нарушением таких ограничений, «если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений».
Рассчитывать на это исключение рискованно. Сведения о зоне могли быть в ЕГРН, в правилах землепользования и застройки или в ГИСОГД; нормативные акты, устанавливающие размеры зон, опубликованы; границы некоторых зон обозначены на местности; наконец, зона могла быть в отчёте об изысканиях, который заказывал сам застройщик. Всё это — доводы в пользу того, что знать об ограничении он мог.
Что проверить до начала проектирования
- Сведения ЕГРН о зонах, в границах которых расположен участок, — выписку по участку и кадастровый план территории.
- ГИСОГД и правила землепользования и застройки — карту зон с особыми условиями использования.
- Свежесть ГПЗУ. К подаче на разрешение он должен быть не старше трёх лет; если после его выдачи установлены новые зоны, разумнее получить новый.
- Задание на инженерные изыскания. Прямо указать сбор сведений обо всех видах зон по статье 105 ЗК РФ, а не только об экологических, — с ведомостью координат.
- Сведения владельцев сетей и осмотр участка. Запросы владельцам газопроводов, кабельных линий, ЛЭП, тепловых сетей; опознавательные знаки на местности.
- Соседство. Предприятия, кладбища, объекты размещения отходов поблизости — их санитарно-защитные зоны, в том числе установленные решениями, но не внесённые в ЕГРН.
- Сверка с ГПЗУ. Всё найденное сравнить с ГПЗУ; зоны, которых в нём нет, учесть в проекте и отразить в пояснительной записке.
Проще проверить заранее
Проще проверить наличие на земельном участке всех видов зон, чем подвергать риску саму возможность строительства объекта или даже получить решение о сносе уже построенного объекта из-за его размещения в зонах, которые не приведены в ГПЗУ.
Если у вас возникают вопросы, можете их задать, нажав на кнопку «Задать вопрос» на страницах нашего сайта, — наши эксперты предоставят ответы.
⛔ Чего эта заметка не делает
Не заменяет проектное решение и не является юридическим заключением. Это разбор общего порядка; конкретный участок разбирается по конкретным документам.
Нормы
По состоянию на 21.09.2026:
- Градостроительный кодекс РФ — ч. 11 ст. 48; ч. 5 и 5.2 ст. 49; ч. 7 и 11 ст. 51; ч. 5 и 6 ст. 55; ч. 2, 3 и 10 ст. 57.3.
- Земельный кодекс РФ — ст. 105; ч. 24 ст. 106.
- Гражданский кодекс РФ — п. 1 ст. 222.
- Водный кодекс РФ — п. 1 ч. 3 ст. 67.1 (в ред. Федерального закона от 04.08.2026 № 301-ФЗ).
- Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ — ч. 8 и 9 ст. 26 (в ред. Федерального закона от 28.12.2025 № 496-ФЗ).
- Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ — исключение пунктов 21, 22 и 27 из ст. 105 ЗК РФ.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ч. 8 ст. 24; ч. 13–15 ст. 40.
- СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ» (с изменением № 2, приказ Минстроя России от 15.12.2025 № 792/пр) — п. 4.2, п. 5.6.4, приложение А.
- СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» — п. 7.1.3.