Нужно ли разрабатывать раздел «Смета» и нужно ли ему проходить экспертизу

Существует много вопросов по тому, нужно ли разрабатывать раздел «Смета» в проектной документации объекта капитального строительства, а если его нужно разрабатывать, то обязательно ли его предоставлять на экспертизу.

Необходимость разработки раздела «Смета»

Согласно пункту 4 части 13 статьи 48 ГрК проектная документация должна включать раздел «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства» (далее — смета) в случаях, если строительство, реконструкция, снос финансируются с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ; средств юридических лиц, созданных РФ или субъектами РФ; юридических лиц, доля РФ, субъектов РФ в уставных капиталах которых более 50 % и др. — полный перечень таких лиц указан в части 2 статьи 8.3 ГрК.

Таким образом, сметная документация — это один из разделов проектной документации, при этом в случаях, указанных выше, разработка раздела «Смета» обязательна. Однако застройщик по своей инициативе вправе разработать раздел «Смета», даже если её разработка не является обязательной.

Наличие других разделов проектной документации согласно частям 12, 12.2 и 13 статьи 48 ГрК зависит от назначения объектов капитального строительства, видов работ (строительство, реконструкция, капитальный ремонт), их содержания, источников финансирования работ:

• в случае нового строительства разрабатываются все разделы проектной документации. Раздел «Смета» разрабатывается на основании остальной проектной документации;
• в случае реконструкции необходимость разработки тех или иных разделов определяется заданием застройщика в зависимости от содержания работ при реконструкции. Раздел «Смета» разрабатывается на основании остальной проектной документации;
• в случае капитального ремонта необходимость разработки тех или иных разделов также определяется застройщиком. При этом смета на строительство определяется на основании акта дефектов, содержащего качественные и количественные характеристики дефектов, и задания застройщика на проектирование.

Необходимость экспертизы раздела «Смета»

Если проектная документация содержит раздел «Смета», то в определённых случаях застройщик обязан провести её экспертизу.

В случае, если сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных РФ или субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в уставных капиталах которых составляет более 50 %, превышает 10 миллионов рублей, то такая смета обязательно должна пройти государственную экспертизу.

В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает 10 миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.

В случае капитального ремонта такая смета подлежит обязательной проверке государственной экспертизой в случаях, установленных пунктом 27(4) ПП № 145: если капитальный ремонт включает замену или восстановление всех видов строительных конструкций; или всех видов инженерных сетей; или всех параметров линейного объекта.

В остальных случаях проведение экспертизы сметы не является обязательным, то есть может не проводиться совсем, а может по инициативе застройщика пройти как государственную, так и негосударственную экспертизу.

Поскольку смета является частью проектной документации, то и требования к оформлению, и порядок проведения экспертизы для неё такие же, как и для других разделов проектной документации.

Однако при предоставлении сметы на экспертизу предмет экспертизы сметы отличается от предмета экспертизы остальных разделов проектной документации:

• все разделы проектной документации (на основании п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК) в ходе экспертизы проверяются на соответствие техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим требованиям и др.;
• у раздела «Смета» особый предмет экспертизы (на основании п. 2 ч. 5 ст. 49 ГрК) — проверка достоверности определения сметной стоимости в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 ГрК.

Проверка достоверности определения сметной стоимости в соответствии с п. 27(3) ПП № 145 включает в себя изучение и оценку расчётов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия утверждённым сметным нормативам, федеральным единичным расценкам, в том числе их отдельным составляющим, к сметным нормам, индексам изменения сметной стоимости, информация о которых включена в федеральный реестр сметных нормативов, физическим объёмам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией, а также в целях установления непревышения сметной стоимости строительства, реконструкции над укрупнённым нормативом цены строительства.